Cómo convertir un local comercial en vivienda


 

A lo largo de los años la escasez de vivienda en ciudades cada vez más pobladas ha hecho que ciertos edificios se recalifiquen como viviendas. El caso más claro lo tenemos en viejas fábricas engullidas por la expansión urbanística y reconvertidas en lofts y apartamentos a los que se suma el encanto del estilo industrial. Por otra parte, también se consideran estos espacios, por lo general diáfanos, como lienzos en blanco para poder distribuir a nuestro antojo la vivienda que tenemos en mente. Los locales comerciales no son una excepción, suelen ser más económicos que una vivienda al uso y podemos poner paredes y estancias a nuestro gusto.

Cómo convertir un local en vivienda: pasos y trámites

Antes de iniciar los trámites para la adquisición de un local debes saber que no se suelen conceder préstamos hipotecarios porque uno de los requisitos es contar con la licencia de primera ocupación, que no tendremos hasta la finalización de la reforma. 

Si tenemos la posibilidad de comprarlo y seguir con nuestro proyecto de transformarlo en vivienda, hay que tener en cuenta varios factores para que podamos recalificar el uso del local. Lo más habitual es ponerlo todo en manos de un arquitecto pero si nos queremos embarcar en esta aventura por nuestra cuenta aquí te damos una serie de recomendaciones para que no fracases en el intento.

Búsqueda de local y comprobaciones previas

Cada municipio tendrá una normativa diferente en cuanto al cambio de uso por lo que debes informarte bien del Plan General de Ordenación Urbana si estás decidido a adquirir un local para convertirlo en vivienda. Asimismo, hay que cerciorarse de que no se supera el límite de viviendas (limitación de viviendas por hectárea) para esa zona en concreto según la normativa urbanística. 

En segundo lugar habría que revisar los estatutos de la Comunidad de Vecinos porque en algunas ocasiones tienen determinado que los locales comerciales situados en ese edificio de viviendas no puedan recalificarse. Aun en el caso de que se permita es mejor solicitar la conformidad de los vecinos para evitar problemas posteriores.

El siguiente paso sería comprobar que se va a poder cumplir con la normativa de habitabilidad exigida, que debe adaptarse al Código Técnico de la Edificación (como altura de techos, salubridad, longitud de fachada, etc.). Podremos consultar con el presidente de la comunidad de vecinos o el técnico de urbanismo del Ayuntamiento. Lo ideal es que un técnico confeccione un informe que garantice que cumple con los requisitos.

Cada Comunidad Autónoma tiene una normativa diferente pero hay algunas especificaciones que podrían considerarse generales. 

  • Tener entre 25 y 40m2 útiles dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
  • Al menos 3m de fachada (también depende de las CC. AA.).
  • Tener una altura mínima de 2,5m por lo menos en el 70% de la superficie y 2,2m en el resto.
  • Todas las habitaciones deben tener unas medidas mínimas dependiendo de su uso.
  • Luz natural de la superficie: entre un 10% y un 12% dependiendo de las CC. AA.
  • Ventilación: entre un 8% y un 10% de la superficie.
  • Baños y aseos interiores con extracción forzada.
  • Cocina con campana extractora con salida de humos al exterior que cumpla la normativa vigente o campana de filtro de carbono para cocinas eléctricas.

 

Ya tenemos el local, ¿ahora qué?

 

Una vez que hemos comprobado que contamos con los requisitos y nos hemos aventurado a la compra del local, llega el momento de dar los pasos que te detallamos a continuación.

 

  • Presentar al Ayuntamiento un Proyecto Técnico para proceder al cambio de habitabilidad de local a vivienda, firmado por un arquitecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
  • A continuación debemos pagar las tasas e impuestos municipales de licencia de obras.
  • En algunos casos también tendremos que pagar un aval en concepto de gestión de residuos de obras.




Tras estos trámites, aunque la normativa nos permite comenzar las obras, es mejor esperar a tener la confirmación por parte de los técnicos del Ayuntamiento. De esta manera evitamos tener alguna sorpresa que nos impida continuar con las obras o que tengamos que realizar alguna modificación sobre lo ya realizado.

Una vez realizada la reforma

Hemos acabado la reforma de la que será nuestra vivienda pero no por ello se han terminado los trámites para poder habitar en ella. Esto es lo que debemos hacer a continuación.

  • Tenemos que obtener el certificado de fin de obra que nos permitirá seguir con los últimos pasos antes de poder residir en nuestra vivienda.
  • Debemos solicitar una declaración de obra nueva firmada en notaría, para hacer constar que ahora es una vivienda.
  • Esta declaración la llevaremos al Registro de la Propiedad para inscribirla y pagar los impuestos generados.
  • Con esto hecho iremos al Catastro para dar a nuestra vivienda de alta.
  • Por último iremos al Ayuntamiento para solicitar la licencia de primera ocupación.

Precio para convertir un local en vivienda

Como sabrás, el precio dependerá de varios factores, entre ellos los metros cuadrados del local y la calidad de los materiales que usemos en la obra, pero aquí te damos algunos números que te pueden orientar. 

El precio del proyecto del cambio de uso suele variar en función de los metros cuadrados del local, de las tarifas de cada arquitecto, de la localidad en la que se llevará a cabo, etc. pero estaría en torno a los 1500€ para una superficie hasta 60m2 hasta unos 3.000€ por una superficie de 200m2

Solo el precio de la idoneidad técnica para la conversión del local estaría en unos 300€.

La licencia de obras (suele costar entre un 2% y un 4% del coste total de la obra), podría estar en torno a los 400€. 

La cédula de habitabilidad depende de la Comunidad Autónoma y ronda entre los 50€ y los 200€. 

La licencia de primera ocupación depende de la superficie del inmueble y el precio empieza en los 400€ aproximadamente.

El registro de la calificación energética entre 50€ y 90€. 

Para reducir costes lo ideal sería adquirir un local que ya tuviera las licencias para convertirlo en vivienda. 

El precio de las obras y trabajos de construcción variará mucho dependiendo si es obra menor o mayor, los materiales elegidos, etc. Para hacerte una idea, suele rondar entre 350€ y 1000€ por m2 aunque podría incrementarse si queremos calidades superiores. A parte de los materiales hay que pensar en los honorarios de los profesionales de la construcción que supondrá un incremento del coste final de entre un 10% y un 20%.

Para hacernos una idea, el  desembolso que conllevaría la reforma de un local de 50m2 para hacer una vivienda de un dormitorio sería de unos 20.000€; mientras que un local 100m2 reconvertido en una vivienda de tres dormitorios supondría un importe aproximado de 40.000€. Recuerda que a estos precios habrá que sumarle los importes de licencias y trámites de los que hemos hablado más arriba, lo que incrementa el precio en torno a unos 4.000€ o 5.000€.

Ventajas de convertir un local comercial en vivienda

 

Una vez que cumplimos todos los requisitos legales, nuestra vivienda cuenta con el mismo estatus que cualquier otro inmueble habitable. Cada vez son más los inversores que realizan el cambio descrito en este artículo para poder alquilar la vivienda y obtener beneficios. Su situación tan accesible y el hecho de que suelen estar muy cerca de localizaciones céntricas, hace que estas viviendas sean ideales para alquileres turísticos y de corta estancia.

Si el local ya lo teníamos en propiedad, recuperaremos la inversión de la obra realizada en unos cuatro años mientras que si hemos tenido que adquirir el local, recuperaremos la inversión en unos diez años. En ambos casos sería inferior en plazo a una vivienda al uso donde la inversión se recupera en unos veinte años. 

 

A la hora de vender esta vivienda también podremos obtener un beneficio mayor al que supondría vender un local comercial u oficina.

 

Pero no todas las ventajas son de tipo monetario. Si nos hemos decidido a recalificar un local para convertirlo en nuestra vivienda, normalmente tendremos la oportunidad de contar con un espacio diáfano, luminoso y accesible por menos dinero que una vivienda tradicional. La altura de muchos de estos locales hará que podamos habitar en un loft que además cuente con detalles únicos.

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